Mật độ xây dựng là một khái niệm quen thuộc với các chủ thầu dự án nhà ở, công trình. Vậy mật độ xây dựng là gì và cách tính như thế nào?

Tìm hiểu về mật độ xây dựng

Theo cách hiểu thông thường mật độ xây dựng là diện tích đất phần có thể xây nhà. 

Tuy nhiên, khi tiến hành bất kỳ dự án nào trên thực tế cũng cần dựa trên bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Theo nội dung mới nhất được bán hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN – 01:2019/BXD được Bộ xây dựng ban hành kèm theo thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng hướng dẫn áp dụng từ ngày 01-07-2020 về mật độ xây dựng:

mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được hiểu đơn giản là phần diện tích lô đất xây dựng trên tổng thể diện tích có của khu đất đó

Mật độ xây dựng chính là tỷ lệ diện tích phần đất của các dự án, công trình xây dựng trên tổng thể diện tích của lô đất. Không gồm có diện tích phần đất của các công trình: tiểu cảnh hòn non bộ, bể cá cảnh, sân chơi, bể bơi ngoài trời. Trừ sân tennis và sân thể thao được làm cố định chiếm khối không gian diện tích mặt đất).

  • Ví dụ: 

Diện tích đất của nhà bạn là 7,5m x 30m = 225 m2

Phần diện tích để xây nhà là 7,5m x 27m = 202,5m2. Phía trong nhà có chừa lỗ thông tầng từ tầng trệt với mái nhà có diện tích là 10m2, phía dưới trệt là một hồ tiểu cảnh.

Phía trước là sân nhà được để lại 4,5m: 7,5m x 3m = 22,5m2

Lúc này, mật độ xây dựng sẽ được tính như sau:

202,5m2/225m2 x 100% = 90%

Trong đó, phần đất xây dựng là 90% tương ứng là 202,5m2. Phần sân được chừa lại 10% tương ứng với diện tích là 22,5 m2. 

Phần lỗ thông tầng dưới có có một công trình kiến trúc là hồ tiểu cảnh nên sẽ tính vào mật độ xây dựng. 

Phân loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng thuần (net – tô)

mật độ xây dựng là gì
Mật độ xây dựng thuần không có tiểu cảnh, bể bơi, sân đỗ xe

Loại này được định nghĩa là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích có của khu đất. (Không bao gồm có diện tích chiếm đất của các công trình: tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật  ở ngoài trời (không gồm có sân tennis và sân thể thao xây dựng cố định và chiếm khối không gian trên mặt đất., bể tiểu cảnh…)

Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)

Được hiểu là tỷ lệ diện tích đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất (bao gồm có cà sân đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng dự án nào ở trên khi đất đó).

Tiêu chuẩn của mật độ xây dựng brut tô (tối đa) như sau:

  • Đơn vị ở: 60%
  • Khu du lịch, nghỉ dưỡng, resort: 25%
  • Khu công viên chuyên đề: 25%
  • Khu công viên công cộng: 5%
  • Khu cây xanh chuyên dụng, vùng bảo vệ môi trường theo định định của cơ quan pháp lý liên quan không quá 5%.

Mật độ xây dựng nhà ở

Theo đặc trưng công trình, mật độ xây dựng nhà ở được chia thành:

  • Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
  • Mật độ xây dựng nhà ở phố
  • Mật độ xây dựng biệt thự
  • Mật độ xây dựng chung cư

Bên cạnh đó, sẽ có một số quy định về mật độ xây dựng tương ứng với các loại công trình.

Mật độ thuần cho công trình lớn như y tế, văn hóa, chợ, giáo dục

Nhóm này có mật độ xây dựng tối đa được quy định mới là 40%.

Mật độ xây dựng thuần cho công trình dịch vụ đô thị, các công trình có chức năng hỗn hợp

Mật độ xây dựng trên những công trình có diện tích ≥3.000m2 sẽ được xem xét tùy vào vị trí địa lý và giải pháp quy hoạch chi tiết với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, khi xây dựng các dãy nhà của các dự án đó cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:

cách tính mật độ xây dựng
Mật độ khoảng cách tối thiểu khi xây dựng các nhà, công trình liền kề

Dãy nhà có chiều cao <46m, khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà phải đảm bảo ≥1,3 chiều cao công trình (≥1/2h), không được nhỏ hơn 7m. Còn với các công trình có chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà cần đảm bảo ≥25m.

Dãy nhà có chiều cao <46m, khoảng cách giữa hai đầu hồi của 2 dãy nhà cần đảm bảo ≥1/3 chiều cao công trình (≥1/3h) và không được <4m. Với các công trình có chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa 2 đầu hồi của 2 dãy nhà cần bảo đảm ≥15m.

Đối với dãy nhà gồm phần đế công trình và tháp cao ở phía trên thì quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà trực diện phía trước được áp dụng riêng với phần đế công trình. Và với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất. 

Với trường hợp khác dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài đầu hồi như nhau. Mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ giao thông lớn nhất trong các số đường tiếp giáp với lô đất đó được hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

Khoảng lùi công trình sẽ được quy định như sau:

Chiều cao xây dựng / Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng (m)≤16192225≥28
<1900346
19÷<2200036
22÷<2500006
≥2500006

Mật độ xây dựng của tổ hợp công trình và tháp cao ở phía trên

tính mật độ xây dựng
Xây dựng nhà tháp cao có quy định về khoảng cách mật độ xây dựng

Quy định về khoảng lùi công trình và khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng với phần đế công trình và phần tháp cao phía trên xây dựng tương ứng tính từ mặt đất.

Mật độ xây dựng thuần đối với xây dựng nhà máy, kho tàng

Chiều cao xây dựng dự án trên mặt đất (m)  Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤5.000m210.000m2≥20.000m2
≤10707060
13706555
16706052
19705648
22705245
25704943
28704741
31704539
34704337
37704136
40704035
>40704035

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở, công trình chi tiết

Công thức tính mật độ xây dựng nhà ở nội suy thủ công

công thức tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng cho nhà ở

Cụ thể những đại lượng trong công thức tính:

cách tính mật độ xây dựng nhà ở
  • Nt: mật độ xây dựng của diện tích đất cần tính
  • Ct: diện tích khu đất cần tính
  • Ca: diện tích khu đất cận trên
  • Cb: diện tích khu đất cận dưới
  • Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng tương ứng với Ca
  • Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng tương ứng với Cb

Công thức tính mật độ xây dựng công trình

cách tính mậtđộ xây dựng công trình
Các công trình lớn, cao có cách tính mật độ xây dựng khác với nhà ở

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích của lô đất xây dựng (m2) x 100%

Cụ thể:

Diện tích chiếm đất công trình kiến trúc tính bằng hình chiếu bằng của công trình (Ngoại trừ nhà phố, liền kề có sân vườn).

Diện tích chiếm đất của công trình không gồm có diện tích chiếm đất của các công trình: tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, sân chơi thể thao ngoài trời(trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian mặt đất, bể cá cảnh…)

Ví dụ: Tổng diện tích của lô đất xây dựng có diện tích là 1000m2, công trình kiến trúc xây dựng chiếm 500m2. Vậy mật độ xây dựng cho phép là: 50%

Việc xác định mật độ xây dựng là yếu tố cơ bản để hoàn thiện hồ sơ thủ tục pháp lý để được cấp phép xây dựng.